市房管局副局長羅旭燦訪談

主持人：各位網(wǎng)友，大家好，歡迎收看天門網(wǎng)嘉賓訪談欄目。今天我們節(jié)目邀請到的嘉賓是市房管局副局長羅旭燦，與各位網(wǎng)友就住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作進行溝通交流。羅局長，您好!

嘉賓：主持人好，各位網(wǎng)友大家上午好!

主持人：今年市政府將小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋列為2018年政府為民服務(wù)十件實事之一，關(guān)于物業(yè)服務(wù)全覆蓋工作基本情況介紹一下。

嘉賓：好的。這個物業(yè)全覆蓋工作，實際上包括物業(yè)拓面和提質(zhì)兩部分：一是沒有物業(yè)的小區(qū)（主要是老舊小區(qū)）實現(xiàn)基本物業(yè)管理；二是有物業(yè)的小區(qū)（主要是商品房小區(qū)）實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的提檔升級。這樣的小區(qū)合計有300多個，其中單位自建自管的房改房小區(qū)155個，無單位管理的小區(qū)155個，新建商品房小區(qū)56個。涵蓋面還是很大的，但目前，我們367個小區(qū)(點位)的物業(yè)全覆蓋工作已經(jīng)全面鋪開,成效還是很明顯的。

主持人:物業(yè)全覆蓋面廣、點多、推進難度大,如何步步推進的?

嘉賓:我們有很明確的工作思路:

一是先試點,后鋪開。我們先在劉家坡、銀華花園2個失管商品房小區(qū)和原啤酒廠單元、輕工單元2個老舊小區(qū)開展試點,部分小區(qū)物業(yè)企業(yè)同步進駐,結(jié)合試點和進駐企業(yè)運行中發(fā)現(xiàn)的問題,逐步完善政策程序,實現(xiàn)物業(yè)全覆蓋;

二是分類指導,同步推進。我們將所有小區(qū)分成四類,即:新建(在建)商品房住宅小區(qū)、有物業(yè)服務(wù)的商品房住宅小區(qū)、有單位管理的老舊住宅小區(qū)(房改房)、未實施物業(yè)管理、也無單位管理的小區(qū)。四類小區(qū)分別按照不同的標準,同步推行,大大提高了工作實效。

三是突出重點,共同提升。重點抓有單位管理的老舊住宅小區(qū)和無單位管理未實施物業(yè)的小區(qū)。對有單位管理的小區(qū)要求原單位負責管理，設(shè)置門崗，負責場區(qū)、樓道衛(wèi)生清掃、公共設(shè)施設(shè)備及綠化維護保養(yǎng)。對未實施物業(yè)管理、也無單位管理的小區(qū)，先整合成56個片，再由我局牽頭，所在社區(qū)配合，聘請專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施簡易物業(yè)服務(wù)，達到“三有”標準，即有治安防范、有清掃保潔、有水電維修。各單位、社區(qū)齊心協(xié)力推進物業(yè)全覆蓋。

總的來說，在市政府的大力支持和相關(guān)職能部門的努力下，物業(yè)全覆蓋工作推進的比較順利，達到預(yù)期目標。

主持人：針對大家比較關(guān)注的老舊小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施損壞嚴重、功能不完善及物業(yè)服務(wù)費收取困難等問題,我們是怎么解決的?

嘉賓:老舊小區(qū)初期管理費用大，在幫助企業(yè)解決管理費用的問題上，政府給予了極大的支持。物業(yè)企業(yè)考慮到老舊小區(qū)的年代久遠性，每平米只收取了最基本的費用，其余部分由政府兜底,按政府安排,在三年時間內(nèi),各小區(qū)逐步實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)“從無到有、再到專業(yè)化”的過渡轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)長效管理深入全覆蓋和政府資金的有序退出,最終實現(xiàn)市場化購買物業(yè)服務(wù)。

主持人:現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)收費具體有什么樣的標準?

嘉賓:天門市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)基準價格,由我們房管局聯(lián)合市物價局制定,主要供物業(yè)服務(wù)主體和業(yè)主委員會協(xié)商參考,后期收費屬于市場化行為,由小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)自行決定。

前期物業(yè)服務(wù)收費標準,主要由物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)等級決定。服務(wù)等級和收費標準設(shè)有四級:其中一級服務(wù)收費0.66-0.85元/㎡·月;二級服務(wù)收費0.56-0.65元/㎡·月;三級服務(wù)收費收費0.46-0.55元/㎡·月;四級服務(wù)收費0.36-0.45元/㎡·月。可以允許有5%的上浮區(qū)間,但上浮不超過10%,比如年度被評為示范小區(qū)或物業(yè)企業(yè)被評為先進單位的,可以上浮5%;多層住宅如果發(fā)生自來水二次加壓費用,加收0.05元/㎡。這是多層住宅(7層及以下)收費標準。高層住宅(8層及以上,含電梯)按多層住宅收費標準加收0.5元/㎡。

主持人:還有一個群體就是業(yè)主委員會,在物業(yè)服務(wù)和管理中的作用也比較重要,但是天門現(xiàn)在成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，好像不是很多，業(yè)主自治的意識還需要提高。那么，成立業(yè)主委員會需要滿足哪些條件?

嘉賓:業(yè)主委員會是小區(qū)自治的重要機構(gòu)，目前天門成立了業(yè)主委員的小區(qū)有21家。成立首屆業(yè)主委員會需符合以下條件之一:

1.交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積50%以上;

2.交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)50%的;

3.自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達到20%的。

主持人:具體操作程序是怎樣的?

嘉賓:小區(qū)業(yè)主按照程序選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,需要有4個步驟:

1、提交申請。

建設(shè)單位或業(yè)主書面報告房產(chǎn)行政主管部門,房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當書面通知所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處應(yīng)當在收到通知之日起三十日內(nèi),由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立業(yè)主委員會籌備小組,籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

2、籌備組工作。

籌備小組成立后,應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在30日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報社區(qū)居委會,社區(qū)居委會收到有關(guān)材料后將上述資料交予籌備小組。

籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》,并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告,征求業(yè)主意見。

籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。

籌備小組審核業(yè)主委員會候選人簡歷表,將符合選舉條件的5-11名候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公告。

3、召開業(yè)主大會。

籌備小組自成立之日起六十日內(nèi)完成以上工作,并組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達社區(qū)居委會，并提出召開業(yè)主大會的書面申請，同時做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地、住宅人員印制選票、設(shè)置投票箱、通知所有投票權(quán)人、邀請社區(qū)居委會等有關(guān)人員。

籌備小組根據(jù)議程召開大會收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。7日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，在業(yè)主委員會委員內(nèi)推選業(yè)主委員會主任和副主任。會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。

4、備案。業(yè)主委員會成員在公示期內(nèi)，無人提出異議，則自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)將業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單向房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

主持人:坊間購房黃金準則:三分物業(yè)七分房。優(yōu)美的環(huán)境、良好的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)已成為人們安居擇業(yè)的重要考量指標。作為行業(yè)主管部門,對今后物業(yè)管理發(fā)展方向有什么規(guī)劃?

嘉賓:在新建商品房小區(qū)的管理上,倡導新建小區(qū)高起點規(guī)劃,嚴格按國家標準將物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、管理用房和業(yè)主活動用房納入規(guī)劃,并足額配備停車、治安、綠化等設(shè)施設(shè)備,物業(yè)管理公司房屋交付使用前完成進駐,建設(shè)單位交付物業(yè)投入使用時,應(yīng)申請綜合驗收備案,確保物業(yè)用房和設(shè)施按批準的規(guī)劃建成。

我們也正探索構(gòu)建物業(yè)服務(wù)和管理電子信息系統(tǒng),完善物業(yè)企業(yè)基本信息登記,嚴格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同備案和業(yè)主委員會備案制度,建立物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價和企業(yè)信用評價體系、物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標準,不斷完善和規(guī)范物業(yè)管理行為。

同時，我們還加強宣傳引導，利用各種有效手段，大力宣傳住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋工作的重要性和必要性，在小區(qū)居民尤其是老舊小區(qū)居民中統(tǒng)一思想，調(diào)動積極性，形成思想共識，逐步轉(zhuǎn)變居民消費觀念，不斷強化居民購買物業(yè)服務(wù)的消費意識，形成“家園共建、共管、共用、共享”的良好格局。